La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesaria hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas por la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.
Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades Financieras, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello, será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamaciónante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados correspondientes.
Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción con el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.
Estos son los pasos que debe seguir para reclamar:
- Primero, reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.
- Transcurridos 2 meses desde dicha reclamación, siempre que no se haya contestado o se haya hecho de forma negativa, se podrá proceder a la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.
- Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador por el tipo de procedimiento.
- Se podrán reclamar facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real, esto es, la hipoteca) tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción es la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
- Gastos de tasación de la vivienda.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al que se encuentre sujeta y no exenta la escritura de Prestamos Hipotecario. En este caso, el Tribunal Supremo entiende que el sujeto pasivo es el Banco o entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija -timbre del papel notarial- , como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un impuesto a incluir en la reclamación.
- Gastos de Gestoría siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
