¡Alerta a los consumidores! Llegan las grúas, pero ojo, si vas a comprar casa sobre plano, la ley cambió en 2016 y así te afecta.

Ten cuidado si vas a comprar sobre plano

Aún son miles los afectados que siguen intentando reclamar su dinero a las promotoras y constructoras que no entregaron las viviendas, al quebrar muchas de ellas como consecuencia de la última crisis, incluso cooperativistas que no pudieron seguir como socios de sus respectivas cooperativas.

La diferencia entre los que se vieron afectados por la crisis y los actuales compradores de vivienda sobre plano está en el cambio legislativo que se produjo el 1 de enero de 2.016, fecha en la que entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que determina, entre otras cosas, que las cantidades entregadas a cuenta sólo estarán aseguradas una vez que se haya obtenido la preceptiva licencia de obras para poner en marcha la promoción. Y para ello será necesario “un seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante un aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas”, tal y como recoge la Ley.

La Ley de ordenación de la edificación

Es decir, la situación actual perjudica mucho más a los consumidores y usuarios que van a comprar una vivienda sobre plano o a los cooperativistas, por lo tanto el consejo que les damos a ellos es:.

• Solicitar siempre copia de la licencia de obras a la promotora.

• Solicitar siempre copia del seguro de caución en que se contemple que las cantidades ingresadas en la cuenta facilitada por la Promotora, estarán seguras ante cualquier eventualidad.

La normativa anterior, la LEY 57/1968 de 27 de julio, sobre la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda, por el contrario protegía a los compradores de vivienda que realizaron su pagos antes del 31 de diciembre de 2.015. Esta normativa exigía que cuando un banco abriese una cuenta a una promoción de viviendas en la que se iban a depositar las aportaciones realizadas por los compradores para la adquisición de la vivienda, debía asegurarse bajo su responsabilidad de que la promoción contaba con seguro o aval. Si no se hizo, los compradores podían y pueden a día de hoy interponer una demanda contra el banco, ya que este incumplió su deber de vigilancia y debe ahora responder frente a los compradores de vivienda.

Los bancos deben asegurar el dinero que depositan los compradores de una vivienda de nueva promoción

¿No estamos aprendiendo nada?, ¿Dónde están las asociaciones de consumidores que no informan de todos estos detalles a los compradores de viviendas sobre plano? ¿Será este cambio legislativo el precursor de una nueva oleada de abusos contra los derechos de los consumidores y usuarios? ¿Por qué se elimina la responsabilidad subsidiaria de los bancos?

En este punto, la nueva normativa se puede sintetizar en:

1. Exigencia de emitir y mantener garantía en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda. Eso sí, y esto es lo más importante, sólo se garantiza el dinero aportado después de que el proyecto de obra tenga licencia. Por lo tanto, nunca anticipe dinero sobre ninguna promoción que no le entregue copia de la licencia de obra junto con el contrato de reserva de la propiedad.

2. En el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el asegurado podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente, siempre que haya requerido fehacientemente al promotor la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este, en el plazo de 30 días, no haya procedido a su devolución. Si la reclamación previa al promotor no es posible, puede reclamarse directamente al avalista.

3. Se recorta el plazo para reclamar en caso de incumplimiento a dos años para exigir responsabilidades al avalista. “Se trata del cambio más destacable y polémico, pues si el plazo de prescripción genera era de 15 años a computarse desde que se produjo el incumplimiento por parte de la promotora de la entrega de la vivienda, en caso de tratarse de contratos formalizados antes del 1 de enero de 2016, a partir de esta fecha el plazo para reclamar será sólo de 2 años, empeorándose de forma significativa la protección que se venía dando al consumidor.

4. Desaparece el carácter ejecutivo del aval o contrato de seguro.

5. Se modifica la regulación de la cancelación de garantía, de modo que la cancelación se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquirente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquirente rehusará recibir la vivienda.

6. El incumplimiento de la obligación de constituir garantía dará lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrán al promotor las infracciones y sanciones que puedan corresponder.

Obra nueva construcción

La responsabilidad de la entidad de crédito surge desde la apertura por la promotora de la cuenta especial para recibir estas cantidades, momento en que el banco tiene la obligación de exigir aval o contrato de seguro. Sin embargo, no es preciso que se realicen los ingresos en la cuenta especial, sino que es suficiente que se haga en cualquier cuenta que haya sido abierta por la promotora, siempre que el ingreso se haya realizado por el comprador en concepto de cantidades entregadas a cuenta del precio.

La obligación de la entidad financiera es la de cerciorarse de que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, siendo responsable de los daños y perjuicios que pudieran afectar a los compradores en el caso de que, por no haber constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado.

En Inmuebles y Exclusivas, estamos permanentemente alerta de cualquier cambio legislativo que pueda afectar a nuestro clientes, consumidores y usuarios. En nuestro afán de dotar de transparencia y seguridad al sector y sobre todo en nuestro afán, como profesionales comprometidos, de cuidar que los consumidores y usuarios tengan acceso a la mayor y mejor información, algo que sólo redundará en su beneficio y en el del sector inmobiliario al que estamos orgullosos de pertenecer.

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Escrito por Cristino Torío

Cristino Torío, CEO de Inmuebles y Exclusivas
Casi desde siempre he querido ser inmobiliario. Se dice que, al menos en nuestro país, l@s niñ@s no quieren ser inmobiliarios. Este no ha sido mi caso. Con 19 años y haciendo Derecho en Salamanca le dije a un promotor amigo de la familia que si me dejaba vender sus pisos. Yo creo que me dejó para quitarme del medio, pero conseguí vender en 2 meses de verano 22 unidades, y con lo que percibía por cada piso dí la entrada para mi primera vivienda. El sector inmobiliario me había conquistado y, aunque en medio de todo esto he trabajado en asesoría fiscal y laboral, he hecho un master en Derecho Comunitario y varios años de Erasmus fuera de España, he trabajado en Consultoría de franquicias, etc. El sector inmobiliario me seguía llamando porque me tenía atrapado.

Creo que para amar este sector tienes que querer a las personas, disfrutar cada día con las distintas situaciones que se te plantean, querer ayudar, cooperar, competir y estar en permanente formación. En este sentido y, superado un momento personal difícil, cada día me encuentro más motivado, con ganas de hacer cosas y desde mi pequeña atalaya contribuir a mejorar el sector y la profesión, dedicando un tiempo a intentar formar a nuestros posibles clientes para que aprendan a querernos y respetarnos.

Gracias a todos los clientes que me completan cada día, a los compañeros de profesión con los que tanto disfruto y a algunos de mis referentes que, sin citar a nadie, ellos saben quiénes son.

Gracias a todos porque me hacéis muy feliz, cada día estoy más motivado y cada día puedo, quiero y sé tratar mejor a mis clientes.